Resumen de noticias: Tranvía

Oct 28, 2023

Estoy de acuerdo, Glenn, en que Bellevue debería estar preocupado. Personalmente, creo que Bellevue se adelantó a sus esquís con sus planes de desarrollo e ingresos esperados en su carrera para reemplazar a Seattle como centro regional. Al igual que el aclamado distrito escolar de Bellevue. está cerrando escuelas primarias debido a déficits presupuestarios debido a la pérdida de estudiantes, creo que la ciudad de Bellevue necesitará reducir sus gastos que se basan en construcciones futuras que son poco probables en este momento.

Las diferencias son que Bellevue tiene un área comercial muy vibrante, desde grandes tiendas hasta Bellevue Mall, la mayoría con estacionamiento gratuito, los gastos per cápita de Bellevue son mucho más bajos que los de Seattle, y la pérdida de Bellevue no será tanto en las torres de oficinas existentes sino en las futuras torres planificadas. Desarrollos planificados en East Main, Wilburton y The Spring Dist. Siempre me pareció optimista, pero ahora creo que se posponen en su mayoría, y habrá que repensar muchos, y me imagino que los inversores lo están haciendo ahora mismo.

Fue una pena que construyeran East Link donde la gente no espera fabricar esa cantidad de pasajeros con nuevos desarrollos, aunque en ese momento todos, incluida la ciudad de Bellevue, pensaron que Bellevue sería la próxima ciudad de Nueva York y todos se harían ricos.

Estoy de acuerdo en que es posible que haya perdido un poco las consecuencias de los ingresos fiscales para Seattle. Es cierto que el centro de la ciudad generó alrededor de 2/3 de los ingresos fiscales de Seattle antes de la pandemia, pero la FMH tendrá diferentes impactos en los ingresos:

1. Impuesto B&O. El impuesto comercial y de ocupación es un impuesto sobre los ingresos brutos de las empresas. Esta es la mayor fuente de ingresos fiscales y se espera que disminuya más o se reasigne a otras ciudades.

2. Impuesto sobre las ventas. Esto proviene de las compras comerciales porque el impuesto sobre las ventas se asigna al punto de compra, los viajeros que van de compras y cenan (y el comercio de almuerzos es fundamental para que la mayoría de los restaurantes brinden suficientes horas al personal), y especialmente el impuesto sobre las ventas en las nuevas construcciones porque una nueva oficina torre puede costar cien millones de dólares. El problema para Seattle hoy es que no tiene una fuente de impuestos minoristas de respaldo como Bellevue.

3. Impuesto REET. Este es el impuesto especial sobre bienes inmuebles que se aplica a cualquier venta de propiedad. Cuando se venden grandes torres de oficinas se genera mucho impuesto REET.

4. Impuestos por cabeza. Seattle tiene impuestos que gravan los recuentos de empleados, así como empleados altamente remunerados que generaron más de $ 400 millones por año.

5. Impuestos de estacionamiento. Antes de la pandemia, Seattle cobró un impuesto de estacionamiento del 10% que aumentó a, creo, un 15%, lo que generó bastantes ingresos que se destinaron al SDOT.

6. Impuestos sobre servicios públicos. El costo de los servicios públicos en sí debe coincidir con el costo de producción y debe gastarse en servicios públicos, pero los impuestos además de los servicios públicos son una fuente muy grande de ingresos para las ciudades y tienen pocas restricciones sobre su uso.

7. Impuesto a la propiedad. En realidad, esto casi no tendrá impacto en la ciudad de Seattle, excepto por la pérdida de nuevas construcciones que están exentas del tope del impuesto. Una ciudad tiene un gravamen de impuestos a la propiedad, que tiene un tope, excepto por aumentos anuales del 1%, a menos que los votantes voten para aumentar el gravamen. El gravamen total, que no aumenta ni disminuye sobre la base de que el costo de administrar una ciudad sea el mismo independientemente de que el valor de las propiedades aumente o disminuya, se distribuye entre todas las propiedades en función de las valoraciones. Si unas propiedades suben y otras bajan.

Mi conjetura es que habrá muchas apelaciones por parte de los propietarios de torres de oficinas y otros propietarios del centro de la ciudad para reducir el valor de sus propiedades con fines impositivos (Bellevue no tendrá tantas apelaciones porque gran parte de la propiedad aún no está desarrollada y, por lo tanto, su valor no ha disminuido). aumentó). Sin embargo, los ingresos totales por impuestos para Seattle siguen siendo los mismos. La disminución en las valoraciones de los edificios del centro simplemente se reasigna a otras propiedades en Seattle hasta que se realiza el gravamen (más el 1% anual) porque el costo de administrar una ciudad no disminuye porque los valores de las propiedades sí lo hacen, al igual que en 2008 cuando los dueños de propiedades se preguntaron por qué su impuesto a la propiedad se mantuvo igual cuando cayó el valor de su propiedad, o en 2020 cuando el valor de la propiedad se disparó pero el impuesto a la propiedad se mantuvo igual, excepto por los gravámenes aprobados por los votantes.

Probablemente, el mayor impacto será sobre los inquilinos porque, para mantener el gravamen, esas propiedades verán aumentar sus impuestos sobre la propiedad para compensar la disminución de los valores comerciales del centro, que se pasará a los inquilinos. No buscaría que mi alquiler disminuya en los próximos cinco años sin importar cuántas viviendas se construyan.

Es por eso que señalé anteriormente que uno de los grandes beneficios de un núcleo comercial vibrante es que genera tantos ingresos fiscales que permite que una ciudad como Seattle gaste más y reduce la carga fiscal de los residentes, y los pasajeros tienen costos sociales tan bajos. Por ejemplo, en Mercer Island recibimos muy pocos ingresos fiscales de nuestro núcleo comercial y, por lo tanto, tenemos presupuestos mucho más reducidos, por lo que la ciudad tiene que gravar más la propiedad.

También creo que es injusto e improductivo que SLU'er me acuse de odiar a Seattle, una ciudad en la que he trabajado y vivido desde 1959. Amo la ciudad y he pasado por altibajos en las décadas de 1970, 1980 y 1990. hasta que estalló la burbuja de las punto com, el renacimiento a principios de la década de 2000 hasta el colapso de 2008, el resurgimiento (casi demasiado rápido) que comenzó en 2014 junto con las carpas, y hoy. Me encantaba mi oficina en The Smith Tower, excepto que la ciudad cambiaba a mi alrededor. Se convirtió en una venta minorista muerta, entonces, ¿cuál era el punto de viajar a Seattle, pagando un alquiler mucho más alto, más $ 275 / mes? para estacionamiento, cuando puedo obtener venta minorista anémica en MI.

La diferencia hoy es que creo que muchos de los problemas de Seattle fueron autoinfligidos, y creo que los votantes de Seattle también piensan de esa manera, por eso eligieron a Harrell y la mayor parte del consejo se está rindiendo. Mi publicación se basó principalmente en las columnas de Westneat y Talton en Sunday's Times. Uno vive en SLU y el otro en Belltown, y ambos son progresistas. Si SLU'er tiene un problema es con Westneat y Talton. Caminar y ver gente (aunque Westneat declaró que SLU está muerto) y afirmar que todo está bien mientras Nike se retira no es una buena política. Este no es el momento de enterrar la cabeza en el suelo.

The Times estima que Seattle tendrá un déficit presupuestario operativo de $240 a $250 millones para 2023, que aumentará cada año a partir de entonces, aunque si incluye la pérdida de REET y el impuesto sobre las ventas en el desarrollo comercial, creo que la cifra se acerca a los $300 millones. Lo que esto significa es que el próximo concejo tendrá que recortar gastos o aumentar los impuestos, y el lugar principal donde aumentarán los impuestos serán los impuestos a la propiedad para compensar la disminución en las valoraciones y el impuesto a la propiedad pagado por los edificios comerciales del centro (y los impuestos a los servicios públicos dependiendo de mucho espacio que tiene Seattle bajo el tope, aunque los impuestos a los servicios públicos son algunos de los más regresivos). Los habitantes de Seattle aún pueden gastar lo mismo si quieren, solo tendrán que pagar más, y si es el impuesto a la propiedad lo que afecta más a los inquilinos.

No hay almuerzo gratis, incluso si algunos como SLU'er quieren pensar que lo hay.